Czy warto czekać na obniżki cen na rynku nieruchomości?

W ostatnim czasie w wielu mediach pojawiły się krzykliwe nagłówki o kryzysie na rynku nieruchomości, o spadających cenach mieszkań oraz o braku zdolności kredytowych Polaków.

Opierając się na informacjach płynących z tych artykułów można sobie zadać pytanie czy nie warto poczekać z kupnem nieruchomości, bo przecież tanieją i za kilka, kilkanaście miesięcy kupić wymarzoną nieruchomość taniej.

Czy warto czekać na obniżki cen nieruchomości?

Żeby móc odpowiedzieć na to pytanie należy się zastanowić co wpłynęło na ich gwałtowny wzrost w ostatnim czasie.
Jednym z głównych powodów niewątpliwie jest wzrost kosztów materiałów budowlanych. Niektóre surowce potrzebne do budowy domów podrożały rdr. o 30% lub więcej. Dlaczego? Przerwy w produkcji wielu kluczowych zakładów z powodu pandemii, problemy z łańcuchem logistycznym, wzrost zapotrzebowania na kluczowe surowce w ostatnim czasie. Przyczyn sytuacji było wiele, a prognozy wcale nie wyglądają lepiej. Nie pomaga konflikt na Ukrainie, który dodatkowo destabilizuje sytuację gospodarczą i polityczną w naszym regionie. Właśnie zwiększone koszty budów przez deweloperów, a także braki kadrowe w firmach wykonawczych, windowały w ostatnim czasie ceny nieruchomości do góry. Rosła również presja płacowa wśród pracowników generalnych wykonawców, podwykonawców i dostawców. Kolejnym ważnym powodem jest presja inflacyjna. Niewątpliwie spadająca siła nabywcza naszej waluty też odpowiada za ostatnie wzrosty cen.

Skoro czynników wzrostowych jest tak dużo, to skąd spadki cen o których mówią media?

Tak naprawdę po przeanalizowaniu wyników kwartalnych cen mieszkań w dużych miastach Polski, to jedynie w 4 na 16 miastach wojewódzkich ceny w 2 kwartale spadły, w odniesieniu do kwartału pierwszego (dane NBP). W pozostałych utrzymały się na podobnym poziomie lub wzrosły. 

Spadła natomiast ilość transakcji, z powodu malejącej zdolności kredytowej Polaków. W branży finansowej rzeczywiście widać tąpnięcie w ilości składanych wniosków. Mamy więc do czynienia ze zmniejszonym popytem. Jednak rynek dość szybko odpowiedział na mniejszy popyt i deweloperzy mocno ograniczyli podaż nowych mieszkań. Deweloperzy nie wiedząc jak będzie się kształtował popyt w przyszłości, nie chcą rozpoczynać zbyt dużej ilości nowych inwestycji w obawie o niską sprzedaż. A nikt nie będzie przecież sprzedawał po niższych cenach niż wyniósł koszt budowy.

Ilość transakcji spadła, zmienił się również sposób finansowania zakupu. W obecnej chwili większość zakupów dokonuje się gotówkowo. Sprzedają się w głównej mierze działki budowlane oraz mieszkania inwestycyjne w centrach miast. Na mieszkania inwestycyjne jest niesłabnący popyt skorelowany z dynamicznym wzrostem cen wynajmów. Jeśli prześledzimy statystyki dotyczące najmu nieruchomości to dość szybko zauważymy, że mamy w wielu dużych miastach problem z ilością dostępnych na wynajem ofert. Jest ich zbyt mało. To oznacza, że inwestycja w mieszkanie na wynajem jest inwestycją bezpieczną i długoterminową. Inwestorzy nadal bardzo chętnie lokują swój kapitał właśnie w nieruchomościach, właśnie aby zabezpieczyć środki przed inflacją (przypominamy : wzrost cen nieruchomości, połączony ze wzrostem opłacalności z najmu).

Można było oczekiwać, że przy dynamicznie rosnących stopach procentowych, przybędzie dużo ofert na rynku wtórnym. Skoro rosną stopy procentowe, to rośnie też rata kredytu, często drastycznie. Na szczęście program „wakacji kredytowych” został stworzony w taki sposób, że widmo załamania spłacalności zobowiązań hipotecznych zostało mocno odsunięte w czasie. W ciągu 15 miesięcy od wprowadzenia ustawy o wakacjach kredytowych, możemy przez 8 miesięcy nie płacić rat kredytów.

Pisaliśmy o tym w artykule nt. wakacji kredytowych (https://newaygroup.pl/blog/wakacje-kredytowe). Duża część osób zapewne wykorzysta zaoszczędzone środki do nadpłaty zobowiązania i dzięki temu skróci czas kredytowania lub zmniejszy posiadane raty. Natomiast program pomoże też osobom, którym nie wystarcza środków na spłatę swojego zobowiązania. Te osoby po prostu zawieszą spłatę kredytu i dzięki temu ich budżet domowy nie ucierpi tak bardzo, żeby byli zmuszeni sprzedawać swoje nieruchomości. Eksperci finansowi twierdzą, że w ciągu roku sytuacja gospodarcza  powinna zacząć się poprawiać a stopy procentowe ponownie zaczną iść w dół. Nie spodziewamy się więc nagłego wzrostu ofert na rynku wtórnym.

Pamiętajmy również o innym programie rządowym „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Program ten miał stymulować popyt na rynku nieruchomości wśród ludzi, którzy mieli problem z odłożeniem na wkład własny. Na ten moment, program nie działa z uwagi na wspomnianą wcześniej ograniczoną zdolność kredytową Polaków (lub jej brak), lecz w przyszłości gdy obniżone zostaną stopy procentowe, spodziewamy się wzrostu zainteresowaniem tym programem, a więc wzrostu popytu na powyższym rynku.

Rynek pierwotny jest połączony z rynkiem wtórnym. Im mniej nowych inwestycji, tym mniej ofert sprzedaży na rynku wtórnym. Ludzie którzy sprzedają swoje mieszkania najczęściej przeprowadzają się do nowych mieszkań, lub domów. Jak więc widać korelacja popytu i podaży zostanie na stabilnym poziomie. 

Podsumowując - w naszym odczuciu, rynek nieruchomości ma się dobrze. Krótkoterminowo może dochodzić do niewielkich przecen na rynku, lecz będzie to raczej korekta niż odwrócenie trendu wzrostowego. Długoterminowo spodziewamy się dalszych wzrostów cen, chociażby ze względu na niedobory lokali mieszkaniowych w Polsce w stosunku do reszty Europy* chyba że dojdzie do znaczącej obniżki cen materiałów budowlanych a sytuacja geopolityczna w naszym obszarze się unormuje. Niestety na ten moment nie ma żadnych przesłanek świadczących o tym, że choć jedna z tych rzeczy się wydarzy.

Skąd więc głośne nagłówki o spadkach cen nieruchomości, kryzysie branży, braku kredytów?

Pamiętajmy, że większość dzisiejszych artykułów to clickbaity, co w dosłownym tłumaczeniu oznacza "kliknij przynętę". I tak powinniśmy się do tego odnosić. Czytajmy dokładnie, weryfikujmy źródła i sprawdzajmy dane na których oparty jest artykuł.