Rynek nieruchomości wyhamował. Stopy procentowe oraz szalejąca inflacja, ograniczają zdolność kredytową Polaków.
Jak skutecznie sprzedać mieszkanie i nie stracić?

Z gospodarki napływają informację, że rynek nieruchomości jest w odwrocie. Niektóre statystyki podają spadek sprzedaży rdr. o nawet 50%. Inflacja, wzrost stóp procentowych i wojna na Ukrainie skutecznie przyczyniają się do odpływu kapitału z rynku co odbija się również na nieruchomościach.

Co to wszystko oznacza?

Niewątpliwie ten sektor przechodzi obecnie korektę, która może przerodzić się w recesję, a nawet stagflację, która może nastąpić w najbliższych miesiącach.

Mocny wzrost rat kredytów hipotecznych (wysokie stopy procentowe) sprawia, że coraz więcej Polaków musi się zastanowić nad swoimi portfelami. Wakacje kredytowe wprowadzone przez rząd odsuną widmo niespłacalności zaciągniętych zobowiązań. Niemniej jest to rozwiązanie jedynie tymczasowe i nie dotyczy to mieszkań kupionych na wynajem. Zatem, jeśli sytuacja nie ulegnie w międzyczasie poprawie, to coraz bardziej realna staje fala wyprzedaży mieszkań i domów na rynku wtórnym. 

Co zrobić, żeby sprzedać mieszkanie i nie stracić?

Czas.

Na pewno najważniejszym czynnikiem będzie czas.

Duża ilość ofert, która niewątpliwie będzie się pojawiać w najbliższych miesiącach, w połączeniu ze spadającym popytem spowoduje obniżkę cen mieszkań. Im wcześniej wystawimy ogłoszenie, tym wyższą cenę otrzymamy za mieszkanie.

Przygotowanie.

Zdecydowanie mniejsza ilośc klientów kredytowych sprawi, że średni czas sprzedaży może ulec wydłużeniu.

Aby osiągnąć zamierzoną cenę sprzedaży musimy się przyłożyć do oferty znacznie bardziej niż dotychczas. 

Pamiętajmy, że na wartość nieruchomości oprócz warunków obiektywnych (lokalizacja, metraż, udogodnienia, rok budowy) występują również czynniki subiektywne. Do tych zalicza się estetyka mieszkania, czy domu. Aby prezentowało się jak najlepiej powinniśmy zlikwidować wszystkie rzucające się w oczy uszkodzenia. Warto odświeżyć ściany, bardzo dokładnie wysprzątać, naprawić uszkodzenia mebli. Niewątpliwie będzie to dodatkowa praca, która jednak przyniesie znaczącą poprawę w odbiorze przez potencjalnego kupującego.

Zdjęcia.

Pamiętajmy, że pierwsza selekcja ofert jest robiona przez kupujących przy komputerze. Dlatego tak istotny jest profesjonalny opis, który odpowie na podstawowe pytania, a także zdjęcia naszej nieruchomości. Kupujący dokonują pierwszej selekcji przeglądając oferty w internecie. Warto do zrobienia zdjęć wynająć profesjonalistę, który wie jak wykonywać fotografie pomieszczeń, aby były odpowiednio doświetlone i pokazywały odpowiednią perspektywę. Warto również zastanowić się nad stworzeniem wirtualnego spaceru 3D lub jeśli sprzedajemy działkę widokową, czy dom w malowniczej okolicy pomyśleć o ujęciach z drona.

Pamiętajmy, że na pierwsze wrażenie mamy tylko jedną szansę, tym bardziej warto pokazać wszystkie zalety naszej nieruchomości

Oferta.

Mamy już zdjęcia i odpowiednio przygotowane mieszkanie.

Jak dotrzeć do właściwych klientów z naszą ofertą?

Na polskim rynku mamy kilkanaście dużych portali dedykowanych rynkowi nieruchomości (m.in. Otodom, Morizon, Nieruchomości Online itp.) Który wybrać? Na to pytanie nie ma precyzyjnej odpowiedzi. Klienci bardzo często szukają ofert za pomocą jednego, dwóch portali. Warto uzmysłowić sobie kim jest nasz potencjalny kupujący i w jaki sposób będzie wyszukiwał ogłoszenia, które go interesują. Inaczej będzie to robił Kowalski, a zupełnie inaczej osoba, która zajmuje się remontami mieszkań w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Każde ogłoszenie to koszt, od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych, w zależności od portalu i wybranego sposobu promowania.

Bez znajomości rynku, ciężko wybrać najlepszą metodę i koszty naszej oferty mogą rosnąć, a nieruchomość się nie sprzeda.

Cena.

Jak ustalić cenę naszej nieruchomości? Czy porównanie z cenami okolicznych ofert to najlepsza metoda? Skąd mieć pewność, że nie podamy zbyt niskiej lub wysokiej ceny?

Możemy oczywiście zlecić wykonanie wyceny rzeczoznawcy, który określi rynkową wartość naszej nieruchomości ale pamiętajmy, że każda rzecz jest warta tyle, ile ktoś będzie skłonny za nią zapłacić. 

Warto więc zrobić bardzo dokładną analizę lokalnego rynku nieruchomości i cen transakcyjnych, żeby ustalić najbardziej optymalną cenę dla naszego lokum.

Sprzedaż.

Załóżmy, że mamy już zainteresowanego klienta. Co robić dalej?

Aby sprzedać nieruchomość będziemy potrzebowali szeregu dokumentów, których wymaga notariusz. Jakich? To zależy od rodzaju i stanu prawnego mieszkania/domu, a także od sposobu finansowania przez kupującego. Inne dokumenty będą potrzebne przy sprzedaży za „gotówkę”, a inne przy kliencie kredytowym. Musimy się też upewnić, że nasza nieruchomość nie posiada wad prawnych, które uniemożliwią przeprowadzenie transakcji.

Zmiany na rynku.

Jeszcze do niedawna każdy mógł wykonać te wszystkie czynności sam. Klientów kupujących było tak wielu, że niektóre ogłoszenia stawały się nieaktualne już kilka godzin po wystawieniu, a pole do negocjacji było ograniczone.

Teraz sytuacja diametralnie się zmienia. Możemy już mówić o rynku klienta kupującego, który ma gotówkę lub zdolność kredytową pomimo wysokich stóp procentowych.

O uwagę tego klienta walczą teraz wszyscy, zarówno deweloperzy z rozbudowanymi działami marketingu, flipperzy oraz osoby prywatne, które chcą sprzedać swoje nieruchomości.

Dlatego tak ważna jest wiedza i doświadczenie, aby nie dać się oszukać i wygrać ten wyścig osiągając jak najlepszą cenę transakcji.

Biuro nieruchomości.

Warto skorzystać z pomocy ekspertów, którzy dokładnie wiedzą jak skutecznie sprzedawać nieruchomości i jak dotrzeć do właściwych klientów. Doświadczony pośrednik zdejmie z naszych barków ciężar przygotowań i zajmie się wszystkimi formalnościami, aby cała transakcja poszła szybko i sprawnie.

Pamiętajmy o tym, że pośrednik pobierze od nas wynagrodzenie dopiero po wykonaniu swojej pracy - czyli doprowadzeniu do zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie wcześniejsze koszty związane z fotografem, home stagingiem, zamieszczeniem i promowaniem ofert itd. są po stronie pośrednika i nie zostają doliczone do ceny. Zwyczajowo za takie usługi pobiera się prowizję w wysokości 2-5 % ceny transakcji.

Czy to dużo?

Patrząc na ogrom pracy do wykonania oraz potrzebne doświadczenie i specjalistyczną wiedzę : nie.

Zwłaszcza, że pośrednik będzie się starał uzyskać dla swoich klientów możliwie najlepszą cenę. Dzięki temu często sprzedamy mieszkanie za wyższą cenę, niż gdybyśmy to robili sami.